L’encadrement des loyers tel qu’il se pratique aujourd’hui date de la loi ALUR de 2014 (accès au logement et urbanisme rénové) qui prévoit un loyer de référence sur le fondement d’un Observatoire des loyers, avec des possibilités de complément dans certains cas (confort accru). La mesure se justifie par l’écart, dans les zones tendues, entre les loyers des logements sociaux, auxquels il est difficile d’accéder, et ceux du secteur privé, plus élevés et parfois abusifs, qui pourtant accueillent souvent, faute de disponibilités dans le secteur social, des populations modestes ou pauvres.

L’histoire de l’encadrement a été difficile, la mesure ayant été mal acceptée au départ par les propriétaires et souvent critiquée par les économistes parce qu’elle est soupçonnée de contribuer à diminuer l’offre locative. La mesure a d’abord été appliquée restrictivement. En outre, le dispositif adopté à Paris et à Lille a été annulé par le Conseil d’État car la loi imposait sa mise en œuvre dans l’ensemble de l’agglomération et non dans la seule ville-centre. La loi ELAN de 2018 a ensuite prévu que l’encadrement serait désormais mis en place par arrêté préfectoral, à titre expérimental, dans des territoires de forte tension locative, dès lors que les collectivités ou EPCI compétents dans le domaine de l’habitat le demandaient. Paris et quelques autres villes (Lille, Grenoble, Montpellier, Lyon, Bordeaux…) l’ont mis en œuvre, avec une date limite qui expire en 2026.

C’est dans la perspective d’un éventuel renouvellement de cette « expérimentation » qu’a été demandée une évaluation de la mesure, confiée à deux universitaires, G. Chapelle et G. Fack, dont la teneur a été publiée en mai 2026 sur le site de l’Institut des politiques publiques (IPP).

La note d’évaluation insiste sur le contexte de la mise en place de la mesure, dans des territoires comme Paris ou les grandes métropoles, marqués par de nettes différences entre la ville centre (revenu plus élevé et prix des logements à l’achat plus élevé également) et la grande couronne. Dans les villes centre, l’offre locative avait, dès avant la mesure d’encadrement, tendance à baisser. Autre handicap : la mesure est compliquée, avec de multiples intervenants, et laisse au locataire l’initiative d’une éventuelle réclamation, sachant que les textes qui permettent un complément de loyer sont assez peu précis. De fait, entre un tiers et 43 % des loyers selon les villes soumises à encadrement sont supérieurs au plafond, sans que l’on puisse savoir si le dépassement est abusif ou justifié par l’existence d’un « complément » lié à des conditions de confort exceptionnelles.

Sur le fond, les conclusions de l’évaluation sont les suivantes.

La mesure est une réussite sur un point : les loyers dans les zones encadrées ont augmenté moins vite que dans les villes ayant un marché immobilier similaire, de 2 à 4 % dans les deux ans et de 5 % en fin de période. Ces baisses de loyer représentent un transfert de revenu des propriétaires vers les locataires, transfert estimé à environ 400 millions d’euros à Paris (600 millions pour toute la France), soit un gain par foyer à Paris de 800 euros annuels (500 en province). Les transferts financiers au bénéfice des locataires ne sont pas supportés seulement par les propriétaires, l’État y prend sa part avec une perte de recettes fiscales.

L’impact redistributif est cependant très hétérogène : le dispositif bénéficie aux ménages modestes en Seine-Saint-Denis, mais profite davantage à des locataires relativement aisés à Paris.

Le bilan au final est en demi-teinte : la réglementation est complexe et le suivi statistique insuffisant. Sur le fond, l’utilité sociale du dispositif se vérifie surtout dans les territoires où la demande locative émane de personnes modestes, moins dans les centres villes aisés. Enfin, dans certains endroits, les annonces ont baissé (mais pas à Paris), sans que l’on puisse imputer avec certitude cette baisse à la mesure d’encadrement. En réalité, la diminution de l’offre locative est fréquente dans de grandes villes (y compris au niveau européen) et était constatée dès avant la mesure d’encadrement. Elle est plutôt liée à la baisse tendancielle des revenus locatifs par rapport au prix d’achat des logements.  Les auteurs craignent toutefois que ce phénomène ne s’amplifie.

Les recommandations sont donc de privilégier certains territoires pour mettre en place l’encadrement, afin de garantir que la redistribution profite aux populations modestes. Elles sont également d’accompagner l’encadrement des loyers par des politiques plus structurelles de production de logements et d’action sur l’occupation du parc social, pour développer l’offre. Le rapport ne recommande pas en tout cas l’extension du dispositif d’encadrement des loyers à toutes les zones tendues.

Ces conclusions quelque peu ambivalentes inquiètent les partisans du dispositif, qui craignent que le gouvernement actuel, peu favorable au dispositif par choix idéologique, n’en utilise les conclusions pour renoncer à tout encadrement à la fin de l’expérimentation, dans quelques mois. Les élus favorables au dispositif soulignent des points que le rapport ne prend pas totalement en compte : une discordance croissante entre loyers et revenus pour les locataires et un relâchement de l’effort de construction depuis quelques années, y compris pour les logements sociaux. Si l’on peut s’accorder sur la conclusion selon laquelle la mesure d’encadrement doit s’accompagner d’un effort sur l’offre de logements locatifs, il ne faudrait pas supprimer l’encadrement sans avoir, au préalable, engagé celui-ci.