La Fédération des Offices publics de l’habitat (qui représente environ la moitié du logement social en France) a publié, en avril 2022, une étude sur les occupants de ses logements, qui permet de comprendre tous les enjeux du logement social en France.

Le parc de l’OPH est bien réparti sur le territoire : 45 % se trouve de ce fait en zone non tendue et, parmi les 55 % situés en zones tendues, 17 % sont en Ile de France. Il est ancien, plus que le reste du parc : 72 % a été construit avant 1990, contre 67 % pour l’ensemble du parc social, et un gros tiers avant 1970. Il est aussi en moyenne plus modeste : 36 % du parc se situe dans les quartiers de politique de la ville, soit davantage que l’ensemble du parc social (28 %). C’est une des caractéristiques du logement social : il a été construit à une période où les besoins étaient autres et il évolue lentement. Les nouvelles constructions n’en représentent qu’une part limitée.

Les loyers du parc public sont les moins chers du parc social : le loyer moyen est de 5,7 €/m2, alors que le loyer moyen du parc social est 6,3 € et celui du parc privé de 13 €. En Ile de France,  le loyer moyen des OPH est de 6,8 €, ce qui représente 34 % du loyer moyen du parc privé.  L’écart est moindre en zone non tendue (60 % du loyer privé). L’on mesure avec ces exemples l’importance que revêt pour un ménage modeste le fait de se voir attribuer un logement social. Les personnes pauvres et modestes qui ne peuvent y être accueillies sont soumises à des loyers nettement plus chers. Dans la politique du logement, l’écart entre les loyers sociaux et ceux du parc privé représente une vraie difficulté, jamais bien solutionnée malgré les tentatives encore limitées d’encadrer l’évolution des loyers.

Les personnes seules représentent 43 % des occupants (mais seulement 35 % en Ile de France) et leur proportion est en hausse depuis 2009. C’est notamment une des conséquences du vieillissement de la population, à la retraite aujourd’hui pour une part grandissante. Les familles monoparentales représentent 21,5 % des occupants et sont également en hausse.  Elles représentent 28 % des personnes qui ont emménagé récemment.

Le pourcentage de personnes majeures qui ne travaillent pas (hors chômeurs) est très important : 46 % en moyenne, 50 % en quartiers de politique de la ville (retraités, femmes inactives, jeunes encore chez leurs parents). La population reste socialement fragile.

L’origine ethnique des habitants est un angle mort de la connaissance des occupants. On sait pourtant (grâce à des enquêtes plus générales), que 60 % des occupants du logement social sont constitués de la population dite « majoritaire » et que 40 % sont des immigrés. Si l’on inverse le regard, selon leur origine, de 40 à 56 % des personnes immigrées vivent en logement social. Cependant, les immigrés non européens sont concentrés dans certains segments du logement social, les plus modestes et les plus éloignés des centre-ville : c’est sans doute une question de revenu, peut-être aussi une pratique de discrimination. Les immigrés connaissent en tout cas des délais plus longs pour se voir attribuer un logement social : la politique de mixité sociale permet de les écarter mais sans leur offrir de solution.

Le logement social reste généraliste : l’éventail des ressources des occupants est ouvert. L’étude prend comme référence le « plafond » de ressources pour accéder aux logements sociaux dits PLUS, les plus répandus, soit, pour une personne seule, 24 116 € en Ile de France (2010 € mensuels) et 20 966 € en zone détendue (1747 € mensuels).

24 % des occupants disposent de moins de 20 % de ce plafond, 9 % le dépassent, 40 % des personnes accueillies étant entre 20 et 60 % du plafond.

Etonnamment, la proportion des personnes dont les revenus sont inférieurs à 60 % du plafond a diminué depuis 2009 : si la proportion des personnes les plus pauvres a augmenté (les nouveaux occupants le sont davantage), une grande part de la population est ancienne et son niveau de vie s’est plutôt amélioré avec le temps.

Les aides personnelles au logement sont indispensables : avant APL, le taux d’effort hors charges oscille entre 25 % et 45 % selon le nombre d’enfants. Après APL, le taux d’effort est nettement réduit et surtout moins différencié selon la composition de la famille (22 % en Ile de France et de 16 % à 10 % en zone détendue). En moyenne les APL permettent de diminuer de 13 % le taux d’effort des ménages.

 Le taux de rotation (8 % en moyenne, 5,3 en Ile de France et 11 % ailleurs) diminue. Les personnes qui ont un logement social ne le quittent pas. L’accès au logement social en est rendu très difficile, surtout dans les zones tendues.

Chaque année, 82 % des demandes ne peuvent être satisfaites : la durée d’attente est de 3 ans d’attente en zone tendue. 43 % des demandeurs font partie de la catégorie dont les revenus sont inférieurs à 20% du plafond Plus mentionné ci-dessus. Ce sont donc les plus modestes que le logement social ne peut accueillir.

La conclusion est que le parc social ne répond plus bien à la demande, ni quantitativement ni qualitativement : il offre beaucoup de grands logements, là où la demande (47 %) porte sur des studios ou des deux pièces. Surtout, il ne parvient pas à accueillir la part de la population qui en a le plus besoin.

L’étude conclut, sans originalité mais avec bon sens, que, dans les zones tendues, l’impératif est de construire massivement des logements à loyers bas, en offrant des logements plus petits : cette politique demande une ferme volonté politique et des moyens budgétaires, voire des réserves foncières pour minorer le coût des terrains. Mais elle sera longue à être efficace : l’inertie du parc est importante.

En zone détendue, l’enjeu est de rajeunir le parc trop vieilli et de diversifier l’offre (grands et petits logements).