Le Premier ministre a annoncé sa volonté de faire de 2026, dernière année avent l’élection présidentielle de 2027, une « année utile » et a, pour concrétiser cet objectif, présenté un ensemble de réformes, dont un « Plan relance logement ».

Politiquement, il a raison : l’interminable discussion sur le budget a laissé un sentiment de sur-place et la sphère politique ne peut rester les bras croisés en attendant une élection présidentielle dont chacun espère, sans trop y croire, la restauration d’une autorité capable de gouverner le pays. Dans l’ensemble plutôt terne des mesures annoncées, le plan « Relance logement » est présenté comme une « rupture », « un des plans les plus radicaux de ces dix dernières années ». Pourtant, à y regarder de près, ces promesses sont de la poudre aux yeux.

Logement : une crise à plusieurs facettes

Pour s’attaquer à la crise du logement, il faut en identifier les causes, qui sont multiples.

La crise tient d’abord à une forte augmentation des prix des biens dans les 20 dernières années : globalement, selon l’Insee (Patrimoine et revenus des ménages, 2024), l’indice des prix de l’immobilier ancien a été multiplié par 2,5 de 2021 à 2023, davantage que l’inflation (1,5) et que le revenu des ménages (1,6).  Cette augmentation des prix, dont la cause principale est, selon le Commissariat général au développement durable (CGEDD), la faiblesse des taux d’intérêt des emprunts sur la période, a touché différemment les territoires : le CGEDD montre que l’évolution du ratio prix des logements /revenu des ménages depuis 2000 a été bien plus élevé qu’ailleurs dans certains départements et, notamment, à Paris. L’augmentation des prix a en tout cas fortement pénalisé l’accession à la propriété des personnes modestes.

La situation a évolué depuis trois ans : les prix des biens immobiliers ont évolué à la baisse, mais inégalement et insuffisamment pour compenser le net renchérissement des taux d’intérêt après le début de la guerre en Ukraine. Les ventes ont donc paradoxalement diminué dans une période de baisse tendancielle des prix. En 2025, la diminution modérée des taux à 20 ans, passés de 4,2 % en octobre 2023 à 3,3 % aujourd’hui, a permis une reprise des ventes, l’avenir restant incertain : si le logement obéissait aux lois du marché, les prix baisseraient partout jusqu’à ce que la demande et l’offre se rencontrent. Ce n’est pas le cas : les biens les plus désirables restent chers et certains propriétaires attendent (la moitié de ceux qui veulent vendre, selon le CGEDD), espérant obtenir plus tard un prix jugé plus satisfaisant.

Autre facette de la même crise, depuis mi-2022, les mises en chantier de la construction neuve ont fortement baissé, passant de 35 000 à 23 000 en moyenne mensuelle. Là aussi, le secteur souffre, faute de clients capables de payer le prix demandé qui s’aligne sur les prix du secteur géographique de construction.

Quant aux loyers du secteur privé, l’Insee constate que leur évolution depuis 2000 correspond à celle des revenus. Cependant, sur la période, le CGEDD note que la population des locataires a évolué : elle est devenue plus jeune et plus modeste que la population d’ensemble. De ce fait, le poids des loyers dans le revenu des locataires a presque doublé depuis 2000. Ainsi, dans les zones dites tendues, jeunes, « décohabitants », travailleurs intermittents, familles qui s’agrandissent ne trouvent à se loger qu’à des prix trop élevés pour eux.

La crise a également pour cause l’insuffisance du logement social, parfois freiné par le choix des maires qui refusent d’accueillir une population modeste ou défavorisée. En outre, depuis 2017, l’État mène une politique défavorable au logement social, ponctionnant les ressources des organismes de logement social pour diminuer, par un tour de passe-passe, les aides publiques à sa charge, ce qui a limité l’effort de construction sociale. Les chiffres parlent : depuis 4 ans, les mises en services de logements nouveaux n’atteignent en moyenne que 72 000 par an, moins que dans les décennies précédentes ; conséquence logique quand il y a resserrement de l’offre, le taux de mobilité des ménages logés dans le secteur social est en baisse, surtout dans les zones tendues, le différentiel entre le niveau moyen du loyer social et celui du secteur privé étant non négligeable (entre 20 et 30 %); de ce fait, sur 5,4 millions de logements sociaux existants, seuls 380 000 se libèrent chaque année. Il n’y a eu en 2024 que 452 000 attributions, avec une file d’attente qui continue d’augmenter (2,7 millions de demandeurs de logements sociaux en 2024, 2,8 en 2025). La demande est très inégale selon les régions, allant en 2024 de 6900/100 000 habitants en Ile-de-France à 3900 dans le Nord et à 2120 en Bourgogne : les délais d’attente vont en France de quelques mois à plusieurs années.

De plus, le logement social comporte des logements plus ou moins chers, financés par des prêts de type différent, avec des conditions de ressources différentes pour y accéder. Or, un décalage existe entre la demande, qui porte sur des loyers bas, et l’offre, qui s’est concentrée sur des logements sociaux ouverts aux classes moyennes, voire sur le logement dit « intermédiaire ».  Alors que 59 % des demandeurs ont des ressources inférieures au plafond permanent d’accéder aux logements PLAI (les plus modestes), l’offre est à 82 % composée de logements « PLUS » (dont le loyer est trop élevé pour eux) et seulement de 8 % de logements PLAI. Certes, aujourd’hui, environ un quart des nouveaux logements sociaux mis en service sont des PLAI : cela reste insuffisant pour corriger la situation. Le logement social ne remplit donc pas sa mission prioritaire, qui est de loger les plus pauvres. Le paradoxe est que ceux-ci se retrouvent dans le parc privé, avec à la fois un taux d’effort plus lourd que les autres locataires et des conditions de logement dégradées.

Enfin, la qualité des logements, en particulier leur isolation contre le froid et la chaleur, est en cause, avec des politiques qui hésitent à freiner ou pas la mise sur le marché des 4 millions de passoires thermiques décomptés par le ministère.

Quelle conclusion tirer de ces constats ? D’abord que la crise est grave, structurelle et urgente : elle touche des millions de personnes très diverses, des pauvres comme des classes moyennes, des jeunes et des familles, pesant sur leur vie quotidienne, leurs revenus, leurs projets. 4 millions de mal logés, 10 millions de personnes dont la situation est fragile… Une étude du ministère, reconnue comme sérieuse, évalue aujourd’hui le besoin de logement, toutes causes confondues (évolution des ménages, résorption progressive du mal-logement…) à 420 000 logements nouveaux par an d’ici 2030, sachant que la transformation des bureaux en logements ne peut, vu son coût élevé, que constituer une solution d’appoint.

Surtout, la crise, ancienne, n’a reçu aucune réponse véritable depuis des années : depuis 2017, la politique est en pause. Cette atonie alimente les discours de l’extrême-droite. Quand il y a pénurie, l’accusation d’accaparement par des populations étrangères permet d’alimenter le ressentiment.

Deuxième conclusion : la dimension financière est première. Le logement est en crise parce qu’il est devenu inaccessible. C’est le cas dans l’ancien et dans le neuf, c’est le cas dans le logement privé comme dans le secteur social. La pénurie ressentie est liée à une offre trop chère.

Enfin, les besoins sont territorialisés : la crise est très aiguë dans certaines zones, Paris et sa région, les grandes métropoles (de manière inégale), les zones de bord de mer, la frontière avec la Suisse, tandis qu’elle est peu prononcée ailleurs. Ces caractéristiques empêchent que le marché puisse se réguler seul : le logement ne deviendra pas spontanément plus accessible ou de meilleure qualité.

Le plan Lecornu : une réponse sans crédibilité

 L’ambition du gouvernement est quantitative : il vise un rythme annuel de construction de 400 000 logements, avec 2 millions de logements construits d’ici 2030. Cette amélioration de la production est chiffrée dans le secteur privé (50 000 logements locatifs supplémentaires/an) mais pas clairement dans le secteur social, dont il est dit qu’il devrait parvenir à 125 000 logements/an, alors que les résultats 2025 ne sont pas connus  : si l’Union sociale de l’habitat affirmait à l’automne pouvoir tenir en 2025 l’objectif de 100 000 construction « engagées » auquel elle s’est contractuellement engagée, on garde des doutes sur l’atteinte de cette cible (en 2024, les mises en service nouvelles n’ont atteint que 71 300) et, surtout, sur la possibilité de faire plus dès 2026.

A vrai dire, si un rythme de construction annuelle de 400 000 logements a déjà été atteint dans le passé, l’engagement du gouvernement sur les deux années qui viennent est creux. Les délais entre la décision de construire un logement et la mise en service vont de 18 mois à 2, voire 3 ans. Les premiers résultats ne se verront qu’après ce délai. Stéphane Lecornu fait une annonce pré-présidentielle pour avoir la paix, notamment avec les promoteurs privés, il ne résout pas un problème, il ne le pourrait d’ailleurs pas instantanément.

Surtout, les moyens pour atteindre les objectifs semblent inadaptés. Dans le secteur privé, le gouvernement remet en vigueur la technique de l’avantage fiscal accordé aux investisseurs qui achètent un appartement tout en s’engageant à le louer pendant une certaine durée avec un loyer plafonné. Un dispositif proche existait précédemment (dit dispositif Pinel, avec une réduction d’impôt), supprimé en 2025 parce que ses résultats étaient jugés limités pour un coût élevé (7 Mds en 10 ans pour les finances publiques). Le nouveau dispositif est bien plus favorable, en donnant la possibilité de déduire des loyers imposables un amortissement du bien et d’éviter ainsi l’impôt sur les loyers perçus. Il sera donc plus coûteux (le Premier ministre refuse de communiquer son coût) et, à la différence du précédent, s’appliquera sur l’ensemble du territoire : il n’aura pas d’impact sur la pénurie de logements abordables dans les zones tendues, tout en étant une excellente aubaine pour les promoteurs et les investisseurs aisés qui se constituent un portefeuille immobilier.

Quant à la relance du logement social, le gouvernement prétend la financer par l’abandon, dans la dernière version de la loi de finances 2026, de 500 millions de prélèvements qui devaient être opérés sur les bailleurs sociaux. La vérité est différente, comme l’explique, un peu sèchement, l’USH. Entre l’allègement des ponctions de l’État et de nouvelles dépenses imposées, la situation financière des bailleurs sociaux sera exactement la même en 2026 qu’en 2025. Comment construire davantage avec des moyens identiques ?

Le logement, politique impossible ?

Que va-t-il se passer désormais ? Une prochaine loi est annoncée dont il faut espérer qu’elle ne sera pas votée : elle « assouplirait » les normes de la loi SRU imposant aux communes d’une certaine taille de disposer d’un pourcentage minimum de logements sociaux, alors qu’il faudrait au contraire les faire appliquer ; elle donnerait davantage de pouvoir aux maires sur le logement, ce qui risque d’exclure les populations modestes, voire, petite révolution, limiterait la durée des baux dans le secteur social.

Il est donc très probable que la question essentielle, celle de l’accessibilité financière, ne soit pas abordée avant les présidentielles.   Surtout, dès lors que l’on ne sait pas prédire l’évolution des taux et que les collectivités publiques sont talonnées par leurs difficultés financières, l’équation semble impossible à résoudre et la crise risque de durer.

Le minimum serait pourtant que l’État s’interdise de détourner les ressources du secteur social et du 1 % patronal, comme il le fait depuis des années, et rende à ces secteurs leur capacité financière. Il est également impératif de décourager énergiquement la location touristique de courte durée et de la limiter drastiquement dans les zones tendues. Il faudrait aussi s’interroger, dans le contexte actuel, sur le maintien des aides à l’accession à la propriété des plus modestes (prêt à taux zéro), au moins en zone tendue. Enfin, sans doute faudrait-il recentrer les aides énergétiques sur les passoires thermiques en privilégiant non pas seulement l’isolation des logements mais le recours à des énergies non fossiles et cesser de saupoudrer des aides qui ne conduisent qu’à des améliorations limitées de la qualité du logement.

Au-delà, le rapport 2023 du Conseil national de la rénovation sur le logement ou les toutes récentes études 2026 de Terra Nova peuvent contribuer à l’élaboration d’une politique de long terme, dont la faisabilité financière n’est, il est vrai, pas garantie : infléchissement de la politique du logement social pour offrir davantage de logements adaptés aux ressources modestes ; développement du droit des collectivités à constituer des réserves foncières, voire droit à encadrer le prix des terrains ; modification de la fiscalité pour encourager les ventes de terrain ; augmentation des résidences étudiantes ; développement des coopératives de logement où une structure foncière coopérative finance terrain et bâtiment grâce aux parts sociales apportées par ses membres et à un prêt de très longue durée, remboursé ensuite par les loyers des coopérateurs qui jouissent d’un bail indéfini. La dissociation de propriété est également possible dans d’autres cadres, où un organisme foncier reste propriétaire du terrain financé par un emprunt de longue durée et le loue à des ménages qui ne sont propriétaires que du bâti, ou lorsqu’un investisseur et un bailleur se partage un temps la nue-propriété et l’usufruit, ce qui permet des loyers plus modérés. De nombreuses formules, certes complexes, permettent de baisser la charge des habitants : mais elles sont mal connues et beaucoup semblent encore expérimentales, alors qu’elles sont pratiquées dans d’autres pays de manière fréquente.

Il est enfin possible d’envisager une aide fiscale aux investisseurs privés, mais en modifiant le projet Lecornu : l’aide doit être territorialisée, être plus exigeante qu’elle ne l’a été jusqu’alors sur la qualité du logement (localisation notamment) et éviter d’être excessivement profitable, ce qui renforce son caractère inflationniste.

Ces débats sont à suivre de près en 2027, en espérant que la campagne présidentielle s’y consacre sérieusement et ne soit pas, comme par le passé, un simple exercice de séduction personnelle.

Pergama, le 16 février 2026